El pasado 26/05/2023 entró en vigor la nueva Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, publicada en el BOE nº 124 del jueves 25 de mayo de 2023.
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Estamos ante la primera ley estatal reguladora del derecho a la vivienda, contenido en el artículo 47 de la Constitución Española, que reconoce el derecho al disfrute de una vivienda digna y adecuada e impone seguidamente a los poderes públicos el deber de promover las condiciones necesarias que garanticen la igualdad en el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberes constitucionales y de establecer las normas pertinentes para hacer efectivo el referido derecho.
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Como se vienen haciendo eco los medios de comunicación, la ley plantea una nueva regulación de los desahucios, la posibilidad de gravar más a las viviendas vacías, confirma el tope a la actualización de rentas, nuevos incentivos fiscales para propietarios y crea un nuevo índice de referencia para actualizar precios de los arrendamientos, distinto del IPC.
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Los objetivos perseguidos por la ley son:
− Establecer una regulación básica de los derechos y deberes de los ciudadanos en relación con la vivienda, así como de los asociados a la propiedad de vivienda, aplicable a todo el territorio nacional.
− Facilitar el acceso a una vivienda digna y adecuada a las personas que tienen dificultades para acceder a una vivienda en condiciones de mercado, prestando especial atención a jóvenes y colectivos vulnerables y favoreciendo la existencia de una oferta a precios asequibles y adaptada a las realidades de los ámbitos urbanos y rurales.
− Dotar de instrumentos efectivos para asegurar la funcionalidad, la seguridad, la accesibilidad universal y la habitabilidad de las viviendas, garantizando así la dignidad y la salud de las personas que las habitan.
− Definir los aspectos fundamentales de la planificación y programación estatales en materia de vivienda, con objeto de favorecer el ejercicio del derecho constitucional en todo el territorio.
− Regular el régimen jurídico básico de los parques públicos de vivienda, asegurando su desarrollo, protección y eficiencia para atender a aquellos sectores de la población con mayores dificultades de acceso.
− Favorecer el desarrollo de tipologías de vivienda adecuadas a las diferentes formas de convivencia y de habitación, favoreciendo la adaptación a las dinámicas y actuales exigencias de los hogares.
− Mejorar la protección en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda, introduciendo unos mínimos de información necesaria para dar seguridad y garantías en el proceso.
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Como cabe deducir de lo antedicho, se trata de una ley con un fuerte componente político y social que nace rodeada de cierta polémica. No estamos, por tanto, ante una ley que incida de forma directa en el ejercicio de nuestra profesión, si bien cabe destacar de su articulado algunas referencias que nos resultan algo más próximas.
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Así, por ejemplo, en el artículo 12.1 se señala que el Estado llevará a cabo la planificación necesaria con su correspondiente financiación con el fin de facilitar el ejercicio efectivo del derecho a la vivienda, así como para favorecer la conservación y mejora del parque residencial y de su entorno construido.
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A continuación, el artículo 13 regula las medidas para garantizar la accesibilidad universal de los parques de vivienda, y establece que en toda vivienda de nueva construcción y en aquellas objeto de intervención que requiera proyecto según lo previsto en el artículo 2.2 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, se garantizará el cumplimiento de las condiciones de accesibilidad y el cumplimiento de la normativa en materia de accesibilidad y, en el caso de viviendas preexistentes a la vigencia de la referida normativa, se promoverá la aplicación de medidas de adecuación efectiva, aplicando programas de ayuda a tal fin, que se sumen a la aplicación de los fondos de reserva de las comunidades de propietarios.
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El artículo 15 regula los criterios básicos en el ámbito de la ordenación territorial y urbanística, distinguiéndose a continuación el concepto de vivienda protegida (artículo 16) de una nueva figura: la vivienda asequible incentivada (artículo 17).
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La ley deja en manos de las Administraciones competentes en materia de vivienda, es decir, las Comunidades Autónomas, la declaración de las zonas de mercado residencial tensionado, si bien los principales instrumentos de actuación en política de vivienda serán los planes estatales en materia de vivienda y en materia de rehabilitación, regeneración y renovación urbana y rural.
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Regula la creación de un nuevo órgano colegiado, el Consejo Asesor de Vivienda (art. 26), que se prevé esté integrado por representantes de distintas entidades, entre otras, de los colegios profesionales.
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La ley modifica extremos de varias leyes, como la Ley de Arrendamientos Urbanos, del IRPF y Ley de Enjuiciamiento Civil, para dar cumplimiento a los objetivos perseguidos antes referidos. Pero cabe citar, por tener más incidencia en nuestro ámbito de actuación, la Disposición final cuarta que modifica la letra b) del apartado 1 del artículo 20 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, que queda redactada del siguiente modo:
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«b) Destinar suelo adecuado y suficiente para usos productivos y para uso residencial, con reserva en todo caso de una parte proporcionada a vivienda sujeta a un régimen de protección pública que, al menos, permita establecer su precio máximo en venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda, como el derecho de superficie o la concesión administrativa.
Esta reserva será determinada por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística o, de conformidad con ella, por los instrumentos de ordenación, garantizará una distribución de su localización respetuosa con el principio de cohesión social y comprenderá, como mínimo, los terrenos necesarios para realizar el 40 por ciento de la edificabilidad residencial prevista por la ordenación urbanística en el suelo rural que vaya a ser incluido en actuaciones de nueva urbanización y el 20 por ciento en el suelo urbanizado que deba someterse a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización.
No obstante, dicha legislación podrá también fijar o permitir excepcionalmente una reserva inferior o eximirlas para determinados Municipios o actuaciones, siempre que, cuando se trate de actuaciones de nueva urbanización, se garantice en el instrumento de ordenación el cumplimiento íntegro de la reserva dentro de su ámbito territorial de aplicación y una distribución de su localización respetuosa con el principio de cohesión social.»
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Así, vemos que se incrementa el porcentaje de reserva de suelo destinado a vivienda protegida del 30 al 40 por ciento de la edificabilidad residencial prevista por la ordenación urbanística en el suelo rural que vaya a ser incluido en actuaciones de nueva urbanización, y del 10 al 20 por ciento en el caso de suelo urbanizado que deba someterse a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización.
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Fuente: Asesoria Juridica del Colegio Oficial de Arquitectos de Aragón